Forbedringer i andelsboliger

Når du køber eller sælger en andelsbolig, er forbedringer et af de områder, der ofte giver flest spørgsmål – og fejl. En god forbedring kan give et tillæg til maksimalprisen, men kun hvis den er korrekt dokumenteret, godkendt og afskrevet. Her får du en praktisk guide til, hvordan det hænger sammen.

Swaplån i andelsboligforeninger

Hvad er en forbedring?

En forbedring er et stykke arbejde, der øger boligens brugsværdi (f.eks. nyt køkken, nyt badeværelse, flytning af vægge, bedre isolering, nyt gulv af højere kvalitet). Det skal ikke forveksles med vedligeholdelse, der er arbejde der bare holder boligen i den nuværende stand (f.eks. maling, udskiftning af slidte gulve med samme type, reparation af utæt tag).

Forbedringer kan give direkte tillæg til maksimalprisen af andelsboligen, hvorimod vedligehold blot kan give tillæg i kraft af generelt god vedligeholdelsesstand (eller undgå afslag grundet dårligt vedligehold).

Forbedringskataloget fra Andelsboligforeningernes fællesrepræsentation (ABF) giver et godt overblik over hvilke ændringer der tæller som forbedring, og hvilke der ikke gør.

Hvilke forbedringer må man lave?

I de fleste foreninger skal du have skriftlig forhåndsgodkendelse fra bestyrelsen, før du laver større forbedringer (især hvis det ændrer boligens planløsning, installationer eller facaden). Tjek altid vedtægterne. Uden godkendelse risikerer du, at forbedringen ikke bliver anerkendt ved salg.

Ifølge ABF gælder følgende hovedprincipper for forbedringer:
  • Arbejdet skal være lovligt udført og håndværksmæssigt korrekt.
  • Værdien fastsættes til anskaffelsesprisen minus afskrivning efter alder/slitage.
  • Eget arbejde kan medregnes efter ABF’s timesatser (i 2026: 241 kr/time i København, 214 kr/time resten af landet).

Hvilken dokumentation er nødvendig?

Det er ikke et lovkrav at have en faktura for de forbedringer der er udført, men det er det stærkeste bevis. Det kan dog være svært at fremskaffe, hvis forbedringen er udført f.eks. ved eget arbejde, eller er gammelt arbejde. Kan der ikke fremvises faktura, bliver værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering. Man risikerer altså at få en lavere værdi for sine forbedringer, hvis man ikke kan fremvise en faktura. Hvis du skal lave forbedringer selv, kan følgende dokumentation hjælpe til værdiansættelse, når boligen skal sælges:
  • Før- og efter-billeder
  • Detaljeret beskrivelse af arbejdet
  • Arbejdsseddel med tidsforbrug (ved eget arbejde)
  • Evt. tidligere vurderingsrapporter eller godkendelser fra bestyrelsen
Hvis du skal købe en andelsbolig med forbedringer, der ikke kan fremvises faktura for, så vær særlig opmærksom i tilfælde af:
  • Forbedringer lavet uden bestyrelsens godkendelse
  • Meget gamle forbedringer med stor afskrivning
  • Overdrevne priser på forbedringer (f.ek.s “vi har brugt 400.000 kr. på køkkenet” uden fakturaer)
  • Forbedringer, der ikke kan ses eller er lavet ulovligt

Hvordan fastsættes værdien af forbedringer?

Først fastsættes værdien til forbedringsudgiften på det tidspunkt, hvor forbedringen blev gennemført. Herefter fratrækkes eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Dette kaldes afskrivning. Det er op til den enkelte forening, hvilken procedure der følges for afskrivning.

Det er bestyrelsen, der er ansvarlig for at godkende den endelige pris for boligen inklusive afskrivninger, før den bliver solgt. Det er dog op til den enkelte forening, om det er bestyrelsen eller en vurderingsmand, som værdiansætter forbedringerne.

Sådan tjekker du forbedringer som køber

Bed om sælgers forbedringsoversigt + dokumentation. Tjek nøgleoplysningsskemaet (skal indeholde opgørelse af forbedringer). Få en uvildig vurdering af, om prisen for forbedringerne er rimelig. Læs andelsboligforeningens vedtægter, hvilken afskrivningsmetode bruger foreningen?

Få professionel hjælp før du køber

Står du overfor at skulle betale et stort beløb i forbedringer, for en andelsbolig du gerne vil købe, men er ikke sikker på om alt er i orden? Vi gennemgår grundigt alle dokumenter og giver en  samlet vurdering af andelsboligkøbet. Vi hjælper dig med at undgå dyre overraskelser og sikre dig et godt køb.

Juridisk køberrådgivning

FAQ

Det anbefales kraftigt at få skriftlig godkendelse først. Ellers risikerer du, at de ikke tæller med ved salg.

Du kan få værdi for det efter ABF’s timesatser, men det kræver god dokumentation.

Ja – det er lovpligtigt at afskrive på forbedringer.

Ja, hvis de er godkendt, dokumenteret og afskrevet korrekt.