Guide til køb af andelsbolig

Introduktion

I denne guide giver vi dig overblik over hvad du skal være opmærksom på før et køb af andelsbolig. Det inkluderer boligens pris, månedlig ydelse og foreningens økonomi.
Først giver vi et overblik over økonomien i en andelsforening og nogen vigtige dokumenter du har ret til at få udleveret, før købet. Så viser vi hvordan du kan bruge de dokumenter til at undersøge om det er en sund andelsforening.

Økonomien i en andelsforening

Når man køber en andelsbolig skal man betale et indskud for boligen (“boligens pris”) og når man bor i boligen skal man betale en månedlig ydelse (“husleje”). Prisen på begge dele er bestemt ud fra foreningens økonomi. For at forstå hvordan det hænger sammen, ser vi lidt nærmere på hvordan økonomien i en andelsforening fungerer. 

En andelsforening stiftes typisk ved at lejere i en ejendom går sammen om at oprette en andelsboligforening. De optager sammen et lån i et realkreditinstitut, et supplerende lån i en bank og kommer også selv med et indskud. Med pengene køber de ejendommen fra deres udlejer og etablerer en andelsboligforening. Når andelsforeningen er stiftet, og ejendommen er købt, står foreningen med en gæld der skal afbetales og en ejendom der skal drives. 

Der er mange løbende omkostninger ved driften af en andelsforening (f.eks. afbetaling af foreningens gæld, rengøring af ejendommen, administration osv.). Som andelshaver er man med til at betale dem, via den månedlig ydelse, der dækker ens andel af foreningens fællesudgifter.  
Hvis foreningen får behov for et større engangsbeløb, f.eks. til renovering af taget, kan foreningen optage et lån. Lånet bliver afbetalt via den månedlige ydelse, over lånets løbetid.

Når andelsforeningen skal sælge en andelsbolig skal prisen sættes ud fra andelskronen. Det er bestemt i andelsboligloven. Andelskronen kan betragtes som “prisen for et stykke af andelsforeningen”. Hvert år bestemmer generalforsamlingen hvad andelskronen skal være, men den må ikke overskride maksimalprisen:

Andelskronen = (Ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindeligt indskud fra alle andelshavere
Øvrige aktiver er f.eks. foreningens formue

Andelskronen er en fundamental prisenhed der gælder for hele andelsforeningen. Den er ofte angivet i kr/m2 og værdien af den enkelte bolig kan derved findes ved at gange andelskronen med arealet af boligen. Derudover skal man også tillægge værdien af private forbedringer i den enkelte bolig (f.eks. nyt køkken) samt evt. løsøre (skab, vaskemaskine o.lign.), hvis køber ønsker at overtage dette. Den samlede pris angiver maks. prisen for boligen og boligen må derfor gerne sælges billigere.
Fra beregningen oven over kan man se at andelskronen afhænger af foreningens gæld, formue og ejendommens værdi. Alle 3 faktorer kan ændre værdi med tiden, hvilket kan påvirke andelskronen og maks. prisen på indskuddet til boligen.

Vigtige dokumenter

Ifølge andelsboligloven har du ret til at få udleveret nogen dokumenter om andelsforeningen, før et køb af andelsbolig. De beskriver bl.a. foreningens økonomi, reglerne der gælder i foreningen samt kommende renoveringsprojekter. Det er ud fra de dokumenter du kan undersøge om det er en sund andelsforening, som beskrevet i næste afsnit.

Ifølge andelsboliglovens § 6 er det lovpligtig for sælger at udlevere information om andelsboligen og andelsforeningen til køber, før købet. De dokumenter der skal udleveres er uddybet i en bekendtgørelse, der i alt lister 10 dokumenter. De indeholder meget information, så for at holde det praktisk, lister vi kun 5 udvalgte dokumenter her.

  • Andelsboligforeningens vedtægter
  • Andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget
  • Referat fra andelsboligforeningens senest afholdte generalforsamlinger (ordinære og ekstraordinære)
  • Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet
  • Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og andelsboligen

Tjekliste før et køb af andelsbolig

For at lave en praktisk guide har vi udvalgt 5 punkter, som vi mener er de mest afgørende at undersøge, for at tjekke om det er en sund andelsforening. Rationalet bag valget af disse punkter er: Dine udgifter kan stige hvis den månedlige ydelse stiger eller værdien af dit indskud falder. Udviklingen afhænger af andelsforeningens økonomi. De største poster i foreningens økonomi er typisk; ejendommens værdi, foreningens gæld og renoveringsprojekter. Derfor fokuserer vi primært på hvordan disse poster kan ændre sig og hvordan det kan påvirke dit indskud og den månedlige ydelse.

Præcis hvornår en andelsforening er sund og du kan gøre et godt køb af andelsbolig, er svært at sige. Vi beskriver derfor hvad du skal være opmærksom på og hvad du kan forvente, afhængigt af foreningens økonomi.

Det er vigtigt at foreningen har en vedligeholdelsesplan og at der er sat plads af i budgettet til den. Det gælder især vedligehold af tag, facade og vvs, da disse er de største poster.  For foreninger stiftet efter 1.Juli 2018 er det lovpligtigt at have en vedligeholdelsesplan.

Det er svært at sige præcis hvordan en vedligeholdelsesplan skal se ud, men den skal gerne dække følgende bygningsdele:

  • Tagværk
  • Kælder/fundamenter
  • Facader/sokkel
  • Vinduer
  • Udvendige døre
  • Trapper
  • Porte/gennemgange
  • Etageadskillelser
  • Varmeinstallation
  • Afløbsinstallation
  • Kloakinstallation
  • Vandinstallation
  • Gasinstallation
  • Ventilation
  • Elinstallation
  • Udearealer

Hvis ikke foreningen har en vedligeholdelsesplan, kan man blive overrasket over foreningens fremtidige behov for renovering og medfølgende lån, hvilket kan føre til højere månedlig ydelse og lavere andelskrone.

Tjek følgende dokument(er):

  • Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik L1-L5 giver overblik over status mht. planlægningen af vedligehold.
  • Hvis foreningen ikke har en vedligeholdelsesplan, kan man prøve at se under bestyrelsens beretning, i referatet fra generalforsamlingen, hvor sidste års projekter og kommende projekter er beskrevet.

Størrelsen af foreningens friværdi er vigtig. Friværdi er værdien af andelsforeningens ejendom der er ubelånt. Foreningen kan maks. optage realkreditlån for 80% af sin værdi. Derefter må den optage andre typer af lån, der typisk er dyrere. Hvis friværdien er lav, kan det derfor være svært for foreningen at optage nye lån, f.eks. til reparation af taget.
Realkredit Danmark har undersøgt den gennemsnitlige gæld i andelsboligforeninger og fandt at foreningerne i gennemsnit skyldte ca. 40 % af det, som de er vurderet til at være værd.

Foreningens gæld afbetales via den månedlige ydelse, der derfor kan stige, hvis gælden stiger. Gæld sænker også andelskronen. Vær derfor opmærksom på om andelsforeningen har en høj gæld og om der er udsigt til øget gæld i fremtiden (f.eks kommende byggeprojekter).

Tjek følgende dokument(er):

  • Man kan se i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik P hvor meget friværdi andelsforeningen har

Værdien af foreningens ejendom betyder meget for foreningens økonomi. Den indgår også i beregningen af andelskronen. Når man skal vurdere værdien af en andelsforenings ejendom, findes der 3 forskellige metoder, og de kan lede til forskellige værdiansættelser. Vurderingsmetoderne er kort beskrevet her.

Offentlig vurdering
Ejendommen værdisættes ud fra dens værdi som udlejningsejendom. Grundet komplikationer blev denne vurderingsmetode sat i bero i 2013.  Priser fastsat med offentlige vurderinger er derfor ikke opdateret siden. Nu er det er også på tale helt at afskaffe offentlige vurderinger.

Anskaffelsesprisen
Anskaffelsesprisen er den pris andelsforeningen betalte for ejendommen, da foreningen blev stiftet, plus værdien af senere forbedringer. Denne vurderingsmetode er typisk anvendt i nybyggede ejendomme hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu.

Valuar vurdering
En valuar værdiansætter ejendommen som hvis den skulle sælges som udlejningsejendom. Det er nu den mest anvendte metode til værdiansættelse. Det har tidligere været på tale om valuarer overvurderede værdien af ejendomme og en bekendtgørelse strammede d.1. oktober 2018 op på kravene til valuarers uddannelse og metoder. For at følge markedets udvikling er valuarvurderinger udført efter 1. Juli 2020 kun gyldige i 18 måneder.

Ejendommens værdi har betydning for andelskronen. Mange andelshavere har oplevet at ejendommens værdi steg, og at de derved tjente penge, ved at deres forening overgik til valuarvurdering. Da valuarvurderinger typisk er mere opdaterede end andre vurderinger, kan det være en del af forklaringen.

Ejendommens værdi kan ændres af forskellige årsager. F.eks. kan markedsvingninger i værdien af udlejningsejendomme påvirke valuarvurderinger. Det er vigtigt at ejendommen har en troværdig værdiansættelse, da man risikerer at senere værdiansættelser bliver lavere, hvis den nuværende er sat for højt. En indikation på om værdiansætningen er høj kan findes ud fra den tekniske værdi. Den tekniske værdi i foreningen bør svare til den tekniske værdi i en lignende andelsforening.

Tjek følgende dokument(er):

  • Du kan se hvilken vurderingsmetode der er anvendt i din forening i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik F1.
  • Du kan finde den tekniske pris i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik K3

Foreningens type af lån er afgørende for hvordan den skal afbetale sin gæld. Her beskriver vi nogen af de typer lån der kan forekomme.

Lån med fast rente og afdrag
Her betaler foreningen både renter og afdrag af sit lån. Det støtter en stabil månedlig ydelse. Samtidig med at der afdrages på gælden stiger andelskronen og dermed stiger andelens værdi.

Afdragsfrie lån
Her er der en periode (f.eks. 10 år) hvor foreningen kun betaler renter, ikke afdrag. Efter denne periode skal foreningen betale både renter og afdrag. Det medfører typisk en stigning i den månedlige ydelse.

Lån med variabel rente
Her varierer renten på lånet og det kan medføre variation i den månedlige ydelse. Vær derfor opmærksom på hvordan renteudviklingen kan påvirke den månedlige ydelse.

SWAP lån
Med en SWAP-aftale bytter andelsforeningen typisk en variabel rente, i et realkreditinstitut, ud med en fast rente, i et pengeinstitut, for at sikre en fast månedlige ydelse. Princippet er illustreret i figuren nedenunder.

centered image

Aftalen laves ofte således at de forventede renteudgifter er ens, for den faste og variable rente, over aftalens løbetid. Den variable rente kan dog falde mere end forventet. Så betaler andelsforeningen mere til pengeinstituttet, end den modtager, og derved taber foreningen penge. Den forventede fortjeneste/tab af SWAP-aftalen gøres løbende op og kaldes SWAP-aftalens markedsværdi. Markedsværdien indgår i opgørelsen af foreningens formue, med mindre ejendommen er værdisat udfra anskaffelsesprisen. Hvis markedsværdien er negativ, dvs. foreningen forventes at tabe penge på aftalen, så sænker SWAP-aftalen andelskronen og dermed værdien af andelsboligen.

Det kan blive særligt problematisk for foreninger med høj gæld hvis markedsværdien bliver meget negativ. Så risikerer foreningen at blive teknisk insolvent, altså at have mere gæld end foreningen er værd, og det kan i sidste ende lede til konkurs.

Tjek følgende dokument(er):

  • Man kan se i noterne til årsregnskabet i årsrapporten hvilke lån andelsforeningen har.

Hvis en andelsforening går konkurs, kan andelshaverene hæfte med deres indskud eller hele deres formue. Det er ikke længere almindeligt at man hæfter med mere end sit indskud, men det kan forekomme. Det er specielt vigtigt at kontrollere hvis man skal bo i en andelsboligforening med høj gæld.

Tjek følgende dokument(er):

  • Du kan se i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik E1 hvordan man hæfter for konkurs i foreningen.

Rart at vide

Det foregående afsnit fokuserede på foreningens økonomi, men man kan selvfølgelig også have andre spørgsmål, før et køb af andelsbolig. For at imødekomme nogen andre hyppige spørgsmål, gennemgår vi kort 3 emner nedenunder.

Inden et salg, kræver de fleste andelsforeninger at sælgeren får lavet en vurderingsrapport, samt et el-tjek og et vvs-tjek. Hvis boligen er undervedligeholdt skal sælgeren udbedre mangler eller også trækkes beløbet fra andelsboligen pris inden salget. Det er dog ikke alle foreninger der kræver at dette tjek udføres. I dette tilfælde kan du kontakte sælger og bestyrelsen og få godkendt at du selv finder en fagmand til vurderingen. Det står i andelsboligforeningens vedtægter hvilke regler der gælder i foreningen for tjek af boligen inden salg.

Reglerne angående vedligehold af boligen står i foreningens vedtægter, men typisk står foreningen for vedligehold af fælles forsyningsledninger, samt udskiftning og udvendig vedligehold af hoveddør, køkkendør og vinduer. Resten af boligen står man selv for. Hvis man udfører forbedringer af boligen (f.eks. nyt køkken) kan det øge værdien af andelsboligen, men forbedringerne afskrives med tiden. Se evt. mere om afskrivninger her.

Det kan også være en god ide at se i foreningens vedtægter, før et køb af andelsbolig, om der er nogen begrænsninger ift. forældrekøb, husdyr eller korttidsudlejning. Det er områder hvor foreningen selv kan lave bestemmelser og de kan derved variere imellem foreninger.

Det er omfattende arbejde at undersøge alle aspekter af en andelsforening, så ovenstående guide dækker ikke alle områder hvor komplikationer kan opstå. Den tilbyder dog en solid screening af foreningen, der dækker områder der typisk kan volde problemer. 

Hvis du godt kunne lide denne vejledning til køb af andelsbolig, vil du måske også kunne lide vores infoside omkring ventelister til andelsboliger.