Guide til køb af andelsbolig
Er andelsforeningen sund?
Det er vigtigt at undersøge om andelsforeningen er sund, før du køber andelsbolig. Ellers risikerer du et økonomisk tab. Denne vejledning kort overblik over andelsforeningens økonomi, de dokumenter du har ret til at få udleveret, og hvordan du kan bruge dem til at undersøge om foreningen er sund.
Andelsforeningens økonomi
Derfor er den vigtig
Andelsforeningens økonomi afgør hvor meget du skal betale i månedlig ydelse, og maksimumprisen på andelsboligen, når den skal sælges.
Andelsforeningens økonomi ændrer sig med tiden. I en sund forening er der en stabil økonomi hvor problemerne løbende bliver løst. I en usund forening risikerer man pludselige store udgifter, f.eks. udskudte renoveringsprojekter, gæld med stigende rente, osv.
Hvis du ønsker en grundig analyse, der vurderer om det er en sund forening, anbefaler vi en købsrådgiver. Det giver dig en risikovurdering af fremtidsudsigterne, altså om der er udsigt til tab eller gevinst, ved køb af boligen.
Andelsforeningens økonomi
Sådan påvirker den dig
Den mådelige ydelse, du skal betale til andelsforeningen, afspejler foreningens udgifter: Jo højere udgifter, jo højere månedlig ydelse. Til særligt store udgifter (f.eks. omfattende renovering) kan foreningen optage et lån. Lånet afbetales efterfølgende via den månedlige ydelse.
Prisen på andelsboligen afhænger af andelskronen, der typisk angives i kr/m2. Hvert år bestemmer foreningens generalforsamling hvad andelskronen skal være, jvf. andelsboligloven. Andelskronen må ikke overskride maksimalprisen:
Andelskronen = (Ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindeligt indskud fra alle andelshavere
Øvrige aktiver er f.eks. foreningens formue
Andelskronen, og dermed prisen på andelsboligen, afhænger altså af foreningens økonomi.
Boligens endelige pris inkluderer også evt. forbedringer der er lavet i boligen (f.eks. nyt køkken).
Dette vil tilsammen angive en maks. pris for boligen. Boligen må gerne sælges billigere.
Dokumenter om foreningen
Det kan du få udleveret
Ifølge andelsboligloven har du ret til at få udleveret nogen dokumenter om andelsforeningen, før du køber en andelsbolig. Dokumenterne beskriver bl.a. foreningens økonomi, reglerne der gælder i foreningen samt kommende renoveringsprojekter. Det er ud fra disse dokumenter du kan undersøge om foreningen er sund.
Ifølge andelsboliglovens § 6 er det lovpligtig for sælger at udlevere information om andelsboligen og andelsforeningen til køber, før købet. De dokumenter der skal udleveres er uddybet i en bekendtgørelse, der i alt lister 10 dokumenter. De indeholder meget information, så for at holde det praktisk, lister vi kun 5 udvalgte dokumenter her.
- Andelsboligforeningens vedtægter
- Andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget
- Referat fra andelsboligforeningens senest afholdte generalforsamlinger (ordinære og ekstraordinære)
- Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet
- Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og andelsboligen
Sådan bruges dokumenterne
Vigtige nøglepunkter
Vi har udvalgt nogle punkter som vi mener er de vigtigste at undersøge for at tjekke om andelsforeningen har en sund økonomi. De største poster i foreningens økonomi er dem der påvirker dine udgifter mest. Disse poster er typisk: Ejendommens værdi, foreningens gæld og renoveringsprojekter. .
Præcis hvornår en andelsforening er sund er svært at definere. Vi forsøger derfor at beskrive hvordan posterne påvirker økonomien.
Det er vigtigt at foreningen har en vedligeholdelsesplan og at der er sat plads af i budgettet til renovering. Det gælder især vedligehold af tag, facade og vvs, da disse er de største poster. For foreninger stiftet efter 1.Juli 2018 er det lovpligtigt at have en vedligeholdelsesplan.
En vedligeholdelsesplan skal gerne dække følgende bygningsdele:
- Tagværk
- Kælder/fundamenter
- Facader/sokkel
- Vinduer
- Udvendige døre
- Trapper
- Porte/gennemgange
- Etageadskillelser
- Varmeinstallation
- Afløbsinstallation
- Kloakinstallation
- Vandinstallation
- Gasinstallation
- Ventilation
- Elinstallation
- Udearealer
Hvis ikke foreningen har en vedligeholdelsesplan, kan man blive overrasket over foreningens fremtidige behov for renovering og medfølgende udgifter (lån), hvilket kan medføre en højere månedlig ydelse og en lavere andelskrone (lavere værdi af boligen).
Tjek følgende dokument(er):
- Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik L1-L5 giver overblik over status mht. planlægningen af vedligehold.
- Hvis foreningen ikke har en vedligeholdelsesplan kan man prøve at se under bestyrelsens beretning, i referatet fra generalforsamlingen, hvor sidste års projekter og kommende projekter er beskrevet.
Tjek følgende dokument(er):
- Man kan se i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik P hvor meget friværdi andelsforeningen har
Ejendommen værdisættes ud fra dens værdi som udlejningsejendom. Grundet komplikationer blev denne vurderingsmetode sat i bero i 2013. Priser fastsat med offentlige vurderinger er derfor ikke opdateret siden. Nu er det er også på tale helt at afskaffe offentlige vurderinger.
Anskaffelsesprisen
Anskaffelsesprisen er den pris andelsforeningen betalte for ejendommen, da foreningen blev stiftet, plus værdien af senere forbedringer. Denne vurderingsmetode er typisk anvendt i nybyggede ejendomme hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu.
Valuar vurdering
En valuar værdiansætter ejendommen som hvis den skulle sælges som udlejningsejendom. Det er nu den mest anvendte metode til værdiansættelse. Det har tidligere været på tale om valuarer overvurderede værdien af ejendomme og en bekendtgørelse strammede d.1. oktober 2018 op på kravene til valuarers uddannelse og metoder. For at følge markedets udvikling er valuarvurderinger udført efter 1. Juli 2020 kun gyldige i 18 måneder. Ejendommens værdi har betydning for andelskronen. Mange andelshavere har oplevet at ejendommens værdi steg, og at de derved tjente penge, ved at deres forening overgik til valuarvurdering. Da valuarvurderinger typisk er mere opdaterede end andre vurderinger, kan det være en del af forklaringen. Ejendommens værdi kan ændres af forskellige årsager. F.eks. kan markedsvingninger i værdien af udlejningsejendomme påvirke valuarvurderinger. Det er vigtigt at ejendommen har en troværdig værdiansættelse, da man risikerer at senere værdiansættelser bliver lavere, hvis den nuværende er sat for højt. En indikation på om værdiansætningen er høj kan findes ud fra den tekniske værdi. Den tekniske værdi i foreningen bør svare til den tekniske værdi i en lignende andelsforening. Tjek følgende dokument(er):
- Du kan se hvilken vurderingsmetode der er anvendt i din forening i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik F1.
- Du kan finde den tekniske pris i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik K3
Lån med fast rente og afdrag
Her betaler foreningen både renter og afdrag af sit lån. Det støtter en stabil månedlig ydelse. Samtidig med at der afdrages på gælden stiger andelskronen og dermed stiger andelens værdi.
Afdragsfrie lån
Her er der en periode (f.eks. 10 år) hvor foreningen kun betaler renter, ikke afdrag. Efter denne periode skal foreningen betale både renter og afdrag. Det medfører typisk en stigning i den månedlige ydelse.
Lån med variabel rente
Her varierer renten på lånet og det kan medføre variation i den månedlige ydelse. Vær derfor opmærksom på hvordan renteudviklingen kan påvirke den månedlige ydelse.
SWAP lån
Med en SWAP-aftale bytter andelsforeningen typisk en variabel rente, i et realkreditinstitut, ud med en fast rente, i et pengeinstitut, for at sikre en fast månedlige ydelse. Princippet er illustreret i figuren nedenunder.
Tjek følgende dokument(er):
- Man kan se i noterne til årsregnskabet i årsrapporten hvilke lån andelsforeningen har.
Hvis en andelsforening går konkurs, kan andelshaverene hæfte med deres indskud eller hele deres formue. Det er ikke længere almindeligt at man hæfter med mere end sit indskud, men det kan forekomme. Det er specielt vigtigt at kontrollere hvis man skal bo i en andelsboligforening med høj gæld.
Tjek følgende dokument(er):
- Du kan se i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen rubrik E1 hvordan man hæfter for konkurs i foreningen.
Rart at vide
Det forudgående afsnit fokuserede på foreningens økonomi, men man kan selvfølgelig også have andre spørgsmål, før et køb af andelsbolig. For at imødekomme nogen andre hyppige spørgsmål, gennemgår vi kort 3 emner nedenunder.
Inden et salg, kræver de fleste andelsforeninger at sælgeren får lavet en vurderingsrapport, samt et el-tjek og et vvs-tjek. Hvis boligen er undervedligeholdt skal sælgeren udbedre mangler eller også trækkes beløbet fra andelsboligen pris inden salget. Det er dog ikke alle foreninger der kræver at dette tjek udføres. I dette tilfælde kan du kontakte sælger og bestyrelsen og få godkendt at du selv finder en fagmand til vurderingen. Det står i andelsboligforeningens vedtægter hvilke regler der gælder i foreningen for tjek af boligen inden salg.
Reglerne angående vedligehold af boligen står i foreningens vedtægter, men typisk står foreningen for vedligehold af fælles forsyningsledninger, samt udskiftning og udvendig vedligehold af hoveddør, køkkendør og vinduer. Resten af boligen står man selv for. Hvis man udfører forbedringer af boligen (f.eks. nyt køkken) kan det øge værdien af andelsboligen, men forbedringerne afskrives med tiden. Se evt. mere om afskrivninger her.
Det er omfattende arbejde at undersøge alle aspekter af en andelsforenings økonomi. Derfor dækker ovenstående guide til køb af andelsbolig ikke alle områder hvor der kan opstå komplikationer, men den dækker de typiske nøglepunkter.